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太古地产的商业项目是如何与众不同?
【来源:iziRetail逸芮 时间:2018/5/17 10:34:52 字体:

核心
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太古地产做项目常常是“十年磨一剑”,即便在港资地产圈里,太古里/太古汇也是非常出众的。是什么造就了太古商业的独特?

太古地产做项目常常是“十年磨一剑”,即便在港资地产圈里,太古里/太古汇也是非常出众的。是什么造就了太古商业的独特?除了品牌资源、行业经验之外,更离不开这家企业“长远规划”、“建设可持续增值”、“可持续发展社区”的理念。

自2002年进入内地市场以来,太古地产陆续在北京、广州、成都、上海打造了5个商业项目,都非常成功,成为所在城市的商业标杆。

特别是“太古里”系列,除了商业上的成绩之外,还提升了周边社区价值,传达出所在城市特有的文化。如今北京三里屯太古里、成都远洋太古里已经成为城市名片、游客打卡地之一。

是什么造就了太古里的独特呢?

肯定离不开商场精准定位、引进大量首店品牌、精彩纷呈的市场活动。然而,我们认为并非完全源于商业上的娴熟运作。

所以,抛开了“定位”、“招商”、“运营管理”这些商业经营思路,我们转而从企业理念、企业文化的角度研究了太古地产。

太古地产的核心理念

太古地产最核心的理念可以概括为3点:

做长远规划

耐心做长线投资,自主持有,致力于建设可持续增值并可持续发展的社区。从项目最初规划、设计,到项目不断增值,都是以长远发展为念。

传承和创新城市文化

原创和创新是企业核心,每个项目都会根据城市、地理位置的特点量身定制,把地方特色融入到项目设计中,使之与先进的国际理念相结合。这是一种基于尊重城市、尊重传统的创新。

建设和谐共生的社区

推崇社区发展的理念,认为商业项目与周边环境是和谐共生的。在项目规划之初,就以社区的整体视角规划设计。在运营中,也会关注周边社区的整体发展,持续贡献力量,促进社区的繁荣和多元化发展。

对照太古地产在内地的发展,特别是“太古里”的成功来看,上面所列的三点核心理念绝非冠冕堂皇的场面话。

下面就以北京三里屯太古里为例,看看它是如何体现出企业核心理念的?

北京三里屯太古里非常特别,既是企业在内地的首个落成开业项目,又是收购的项目,当时建筑主体已经落成(2007年从北京国峰置业手上收购了“新三里屯项目”)。

如今,它已经成为北京的时尚潮流地标,也是全国最具标杆性的街区商业之一,到今年8月,就要满10岁了。在整个发展过程中,一直延续了“可持续发展”、“提升社区价值”的理念。

2007-2008年期间,笔者作为第三方公司工作人员曾参与过北京三里屯太古项目的筹备。当时正值北京奥运前夕,大批商业项目涌现,市场竞争很激烈。

如今这个炙手可热的项目,在当年并非市场宠儿,街区式建筑被认为不适合北方天气、三里屯酒吧街的名声不太高雅、收购之初项目的建筑品质平平,问题频现。

硬件持续升级,获LEED O+M金级认证

自太古收购该项目以来,三里屯太古里便持续地对项目硬件进行改造、优化。既包括商业用途、消费体验方面的优化,也有从节能环保、可持续发展角度考虑,租户、消费者并不会直接感受到的投入。

持续优化项目的商业体验

为优化动线,商场进行了增加连廊、增加通道等工程改造。比如,在商场南区,曾舍弃部分租赁面积,加设通道,以增强项目的通透性。

在北区,为顺应消费需求的转变,2017年商场把一幢4层的Mont Blanc旗舰店,改造成了可“折叠”的餐饮楼(楼的两个立面可以像打开落地窗一样完全打开),非常有创意,同时也优化了业态结构。

2015年,商场完成了停车场改造,成为北京首家同时实现支付宝支付和微信支付的停车场,并由此获得了北京相关政府部门定向资金支持。

持续节能减排,获LEED金级认证

今年1月,三里屯太古里获得LEED O+M(运营与维护)金级认证,成为获得该认证的首个国内开放式商业街区。

通常情况下,某项目为获得LEED认证,从设计阶段就开始按LEED标准执行。而三里屯太古里是一个既未按其标准设计、又未按其标准建造的项目。在“先天不足”的情况下,通过在节省能耗方面的突出表现,才获此认证。

公共区域能耗2017年相比2010年下降45%

用电量减少了850万度

自项目开业之后,节能减排工程从未停止:

2009-2011年:公共空间的空调、照明接入BMS(楼宇自控系统)自动运行控制

2012-2014年:公共空间的灯具(包括停车场)更换为LED灯,以节省能耗

2015-2017年:冷却塔控制系统升级、广场大屏幕更换为更高效率的LED屏幕、完成遮阳膜安装,增强隔热保温力

接入BMS系统、冷却塔升级,都使得设备的运行更实时匹配环境实际需求,从而减少不必要的能耗。

将灯具更换为LED灯、LED屏,也极大地节省能耗,南区广场大屏在换为更高效率的LED屏幕后,能耗下降15%。

未来,三里屯太古里将把节能减排深入到租户空间,采用冷机加风机盘管系统替代现有低效水环热泵系统,以实现高效节能。该工程未来6年投资将超过1亿人民币,并将在完工后每年减少用电量1340万度。

除此之外,商场还会每年为适合的租户进行免费的能源审计、出具审计报告,为租户提供可行的节能建议。据了解,太古地产是行业内唯一有此服务的商业地产企业。

另外,商场投入巨资引进了日本进口垃圾处理系统,安置于南区停车场。实现了干、湿垃圾分开存放,增加新冷库,有效控制了异味和污染,对工作人员和消费者来说都是非常有益的。

支持艺术文化活动,鼓励分享和创新

三里屯太古里一直非常重视对艺术文化的支持,这主要源于企业对原创和创新的坚持,同时,他们也认为创新的灵感往往来源于艺术文化。

因此,对于艺术文化类机构主动提出的活动场地需求,三里屯太古里向来以开放的心态,愿意甄选合作。当然,丰富的艺术文化活动,也提升了商场的艺术品味,而不仅是物质消费场所。比如:

自2010年以来,连续8年与北京国际音乐节合作,把很多先锋、优质的音乐带到了三里屯。

自2011年以来,陈坤发起的心灵建设类项目“行走的力量”一直在三里屯太古里举办。2017年还在做了“行走的力量分享展”。

2015年10月,摄影师高原“自在生长”摄影展在三里屯太古里展出。展现了当年在三里屯起步的摇滚人物生活,展出之后也勾起附近居民们对三里屯的回忆。

自2016年开始,TEDΧ Sanlitun已经连续在三里屯太古里举办3年了,以会议演讲的形式不断传播好的idea。

2017年7月,在北区举办的以“七日浮生”为主题,为期一周的艺术沙龙。期间,有舞蹈、钢琴、油画等不同形式的表演,观众可以免费观看,让艺术变得更加接地气,也鼓励更多人接触艺术。

融入社区,提升三里屯社区价值

做商业难以独善其身,很容易受到周边环境、氛围的影响。对这一点,太古地产早有心得,一直推崇社区发展的理念。

就三里屯太古里来说,首先,建筑上以北京特有的胡同和四合院为设计元素,让一个新项目自然地融入城市肌理之中。多元化的公众空间、表演场地、绿化环境等,也打造了友好、休闲、优美的消费和休闲体验。

它对于环境氛围的打造,不仅局限于项目自身,还会延伸到周边环境,一直在协助优化三里屯社区。比如,2016年打造的瑜舍社区花园:

商场把瑜舍酒店对面的马路边重新修整了一番,重铺了地砖,增加了花卉绿植、雕塑,还有可供小朋友玩耍的简单装置。

此外,商场常与社区互动,组织多种活动,协助社区一起打造“文化三里屯”。比如:在商场举办灯光节期间,联动当地政府邀请周边社区小学的小小艺术家到商场内拍摄。

去年商场联合当地政府面向三里屯地区,举办了文化摄影大赛,特等奖和一等奖的获得者还被邀请参加了“太古文化游-香港/成都”。

今年4月22-28日,当地政府举办了“三里屯文化艺术节”,三里屯太古里作为协办方之一,为故宫博物院副院长李文儒先生《故宫院长说故宫》等名家讲坛、“相约Page One”儿童读书会等活动提供了场地支持。

太古为何在低商业回报的事务上积极投入?

我们认为首先是源于企业“长远规划”的理念,更注重项目的可持续增值。消费者良好的体验、社区的和谐繁荣,都将不断提升项目的价值。

其次,在市场营销学中,按照马斯洛需求理论,把营销分成了3个段位,位于顶端的就是满足“自我实现”。环保、公益这些都属于“自我实现”的范畴。

随着年轻人的环保、公益意识越来越强,三里屯太古里所做的节能减排、支持艺术文化、与社区和谐共处的努力,都会收获年轻消费者的深度认可和追随。

据介绍,太古地产推出了2030可持续发展策略,即,到2030年成为在可持续发展方面领先全球同业的企业。相信未来,它不但会带来精彩的商业,也会在环保、公益等可持续发展方面做出更多表率。


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