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消费分级时代,抛却浮华狭隘 回归商业本质更容易成功——专访深圳小元里董事/总经理 侯敬捷
【来源:中购联《中国购物中心》杂志第90期 时间:2019/7/5 16:47:57 字体:

2019年消费升级、存量改造与创新经营成为商业地产热门话题,人们对美好生活的追求和渴望倒逼购物中心转型、升级企业发展策略、改良突破以往消费服务模式。在新消费模式形成的挑战和机遇并存时代下,如何突破瓶颈引领消费成为商业地产发展的关键。为此我们专访了深圳市小元里商业管理集团有限公司董事/总经理侯敬捷女士。

△深圳小元里董事/总经理 侯敬捷

侯敬捷女士 简历>>

从事房地产开发,商业地产运营20余年,历任中航九方资产管理有限公司副总经理、深圳华侨城欢乐海岸策划总监,打造了深圳首家家庭型主题购物中心龙华九方,以及以阅读为主题的成都九方逸文中心,在同质化严重的商业市场形成了自身的品牌风格,成为国内商业的经典成功案例。结合过往十年商业地产运营经验,目前投身到商业办公空间的美学创造,打造出国内颜值最高的联合办公场所和艺术馆级别的商办综合体。在联合办公领域,掀起新一轮办公美学革命风暴。

▽正文:

小而精 商业分级必然趋势

现代商业越来趋于精细化发展,以往大而全的商业模式逐渐演变成精耕细作服务于特定客群的专业的小型体系。商业范围也从零售扩展到了包含商店、写字楼、公寓等商业综合体。

侯敬捷女士提到过往二十年中国商业的发展是大而全,竞相建设大规模、覆盖全品类的购物中心,如今以消费升级为基础的消费分级趋势促使商业开始进入消费细分阶段,在大型商业不断发展的同时,中小型的以艺术文化等为主题的小而美的商业综合体如雨后春笋般破土而出,这些具有独特个性和魅力的小而精综合体则在台湾、日本较常见。

侯敬捷女士提到,现在大量空置的旧商业物业为小而精美的城市空间运营提供了机会,其团队也在尝试类似的城市商业存量改造。侯敬捷女士表示:“虽然有些同行认为大胆冒险,但我认为这是一个必然的市场趋势,现在也是合适的时间节点。”

“小题大做” 消费分级必经之路

侯敬捷女士认为在消费分级和零售市场细分时代,商家需要创造需求,即根据对消费者的不断观察将消费者作出细分,之后为细分消费者量身定做产品,从而激发购买力。并表示只要深入挖掘和思考,服装、餐饮、亲子等每一个行业领域都有可能发生非常大的裂变创新。

侯敬捷女士曾参加中购联日本明治大学的项目考察,称受此启发,在2017年将接手的濒临闭店的购物中心项目作出新的定位细分,打造成了与1万㎡书城结合的文化主题购物中心,经过短短的8个月改造后项目便起死回生了,真可谓是商业奇迹。

侯敬捷女士表示,中国购物中心看似同质化竞争激烈、无路可走,但消费需求总是多样化的,涉及到的需求领域也非常广,最重要的是行业者一定要“小题大做”,抓住小众需求、深入挖掘、无限放大,这是未来商业运营者应该思考与挖掘的东西,是消费分级必经之路。

理论落地 创新潜力无限

大数据、消费升级、消费分级、创新、存量改造等商业热点层出不穷,但热潮退却之后就难寻音信,理论层面的火热不能为商业带来实际价值。

对于商业地产行业热点理论的落地实施,侯敬捷女士认为市场在向好发展,市场已经在关注并出现了有关热点项目。以深圳小元里为例,项目并未做过多宣传,但是无心插柳柳成荫,设计院仅是照常将图片分享到了网上,中国设计师打造的小元里就吸引了全球创新室内设计顶尖的FRAME杂志总编前来参观。

侯敬捷女士总结认为中国现在的创新很大胆,再接下来全球的创新都将在中国,中国一旦唤醒服务上的意识,可以超越所有国家,因为我们是全民创新、全民创业的团体。这也解释了为什么国内认为经济不太好,国外投资商却不断涌入的现象。

同时表示商业理论的落地需要中购联及同行协会发挥组织媒介作用,把真正做创新与服务新零售的新进人士宣传给大家,将其变成行业的风气和流行,侯敬捷女士认为在接下来的5年里,这在中国会大放异彩。

回归本质 创新以人为本

无论是创造更好的消费与服务体验,还是引领新生活新消费的增长点与爆发点,侯敬捷女士认为最根本的是有一颗热爱生活、以人为本的心,将消费者的快乐建立在自己的快乐之上,感受消费者的需要和关注,以工匠精神把细节上的服务发挥到极致。

首先,以人为本的创新要抛却传统商业的狭隘观念,比如,中国购物中心为了避免消费者因休息而缩减消费时间,基本不在公共区域放置休息椅。结合自身购物体验及参观日本购物中心的启发,侯敬捷女士曾在深圳九方购物中心作出尝试,加入海量舒适座位,使家庭消费群体中的老年人得以休息,年轻人购物逛街更舒适放心。休息椅的添加为购物中心带来了大批优质客群,从而吸引更优质的商户入驻,优质商户又反哺购物中心更多优质客群,形成良性生态循环。此举使该购物中心客流量和业绩明显上升,成为了三公里范围内五个竞争项目中人流量与业绩最高的购物中心。

对此侯敬捷女士表示:“最根本的是以人为本,抛却以往传统商业的狭隘,取悦消费者,满足消费者需求,就一定能得到回报。”

其次,以人为本的创新应该是接地气的创新。中国古话有“不要贵的,只要对的”,突发奇想脱离消费实际的创新是不合理的。侯敬捷女士表示中国的商业最早是模仿,现在应该回归到商业本质,怎么舒服怎么做,将理念和原则回归商业本质时,成功就相对更容易。

反向思维 资管模式互利共赢

经济发达地区的项目直营管理,条件优势较弱的项目采取管理输出是目前商业资产管理的一种现象,对于纯粹的管理输出与金融资本结合并主导全流程开发管理这两种资管运作模式,侯敬捷女士作出解读:品牌最终都会与资本嫁接,反之资本对品牌的发展速度会提出一定要求,当品牌全部直营跟不上速度要求时,就会发展加盟代理顾问的方式,但这种方式又会影响到品质,进而形成一个怪圈。

对此,侯敬捷女士提出反向思维建议,是否可以将优质项目输出给加盟代理团队,利于其成活,将较难运营或需要创新的项目作直营管理,运用创造品牌团队的专业性解决运营难题,达到加盟代理团队获取多收益,自身品牌提高知名度的双赢局面,从而提升品牌信任度,吸引更多加盟促进自身快速发展,形成良性循环系统。

专业对接 商业发展动力源泉

侯敬捷女士认为除了做好商业地产全链条资产管理,行业还需注重专业化、与资本对接和创新能力。

现今中国很多品牌商与国外品牌不相上下,商业运营团队也愈加成熟,更关注商业本质、接地气,以及中国马上开放的公募基金政策都在预示中国商业的发展与资产管理领域向好发展。侯敬捷女士表示中国商业下一步将走向与资本的结合,进而发挥更大能力与国际接轨,其对此非常看好。

反之,这对商业运营人才提出了更高的要求,中国商业职业经理人初接触国外资本运营理念,与资本对接的专业能力刚刚开始,专业人才的数量不足与质量不高是目前行业发展的短板。侯敬捷女士指出专业人才的数量与质量会成为之后行业里非常关注的两点,也是中国商业地产发展的动力源。

访谈最后,侯敬捷女士作出感慨建议:“踏踏实实做事,从一块地耕起,认认真真把整个项目全流程做完,通过精心的运营实现物业价值的增长,是专业的商业运营人员应认真做的事情。”

【后记】:

作为商业地产行业为数不多女性精英从业者之一,侯敬捷女士拥有坚韧又柔软的独特品质,始终坚持以人为本的商业本质理念进行探索实践,为消费者提供心服务,为中国商业发展做出巨大贡献。其所致力的城市存量商业改造工作具备顺应商业地产发展的前瞻性与广阔性,以小元里为始,打造更多存量改造特色标杆,带领中国存量商业改造迈向新台阶指日可待!

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