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专访丨蓝光文商旅张刚商管加资管,在行业激流中寻找创新赛道
【来源:中购联 时间:2021/4/12 10:02:15 字体:

核心
提示

伴随着新冠疫情的冲击及中美贸易摩擦,2020年全球经济严重衰退,全球金融环境呈现“低增长、低利率、低通胀及高泡沫、高杠杆、高债务”三低三高趋势。

伴随着新冠疫情的冲击及中美贸易摩擦,2020年全球经济严重衰退,全球金融环境呈现“低增长、低利率、低通胀及高泡沫、高杠杆、高债务”三低三高趋势,而中国也成为唯一经济正增长的市场。

在我国内循环为主,国内外互促双循环的新格局下,国家提出的地产三道红线加剧了房企分化,市场大环境阴晴不定、商业变革加速,而商业地产也将进入新的格局和赛道。

近年来,融创、万科、万达、华侨城、华润、碧桂园、星河商置等知名房企纷纷拓展全新赛道,进军“商业+”、“产业+”领域,发力数字化、投身资本化,重新思考发展方向,一场前所未有的行业变革正轰轰烈烈地展开。

在这激烈的赛道选择中,我们注意到,蓝光文商旅正以有条不紊的步伐走出一条不同于其他房企的特色化道路。

在全新的2021年,为从更深层次、更广视角剖析格局之变、探求重塑之道,凝聚行业意见领袖和专业实战专家的复盘与思考,中购联联合乐居财经特发起以“复盘策研2020·服务求变2021”为主题的2021中购联商业地产行业领袖人物开年访谈活动,助力商业地产把握永葆活力的专业要诀。


在此,中购联有幸邀请到了蓝光文商旅董事长兼总裁张刚先生,为我们分享蓝光文商旅的赛道选择


在行业激流中找到自我专属赛道


首先,张刚先生从商业地产的金融、地产、商业三大属性出发,向我们讲述了他对国内外宏观环境的判断。

从金融属性来讲,目前全球经济金融环境呈现非常明显的“三低三高”趋势,即“低增长、低利率、低通胀及高泡沫、高杠杆、高债务”。

其指出,2021年全球经济均会步入疫后的快速复苏阶段,经济指数大幅增长;货币无限跨通量化,逆全球化、双极化将是未来三大趋势。对于经济组织而言,也会由目前中国一枝独秀转变到中美欧的同频共振。

“同时我们也可以看到,国家提出了经济动能的转换,以内循环为主拉动外循环,因此,我们要在危机当中去挖掘新的机会,在变局中去创造新的格局。”张刚先生讲到。

从地产属性来说,地产三道红线加剧了房企的分化,在这样的大趋势中,商业地产将面临新的格局和赛道选择,更加强调有质量地增长。

商业发展趋势也将趋向于商业业态更新及辅助功能应用,如智慧科技、企业社交场景的应用。随着消费行为、消费特征的变化,行业生产关系和生产要素也将发生变化,数字化产业将会成为重要的核心运作思路。

对于商业而言,新趋势意味着新抉择,一些商管公司陆续选择了资本化,显然,蓝光文商旅也找到了自己的专属赛道:即“商管加资管”的新型运作模式。

“在长期的实践中,我们发现资产管理有三个比较明显的变化。”张刚先生讲到。

- 首先是资产管理不仅指纯粹资管加商管方面运营区的管理,还要注重全生命周期的管理;

- 其次是线上线下的加速融合、构建数字一体化,大数据将成为重要的管理助手;

- 最后,行业或将出现从单核到多元的转变,正如眼下多数城市综合体不仅含有商业,又涵盖了酒店、办公、公寓,甚至还有体育、医疗、文旅、教育等多种业态。

“对于操盘团队而言,必须要具备专业且精准的复合性、综合性实力特点,才能够去面对这种新市场变化。对于蓝光文商旅来说,经过近些年的钻研团队已经具备这种专业能力,这也是我们的成长。”张刚先生表示。

智慧管理
赋能商业轻资产运营


疫情推动了许多事物的发展,尤其加快了实体商业数字化进程。在张刚先生看来,数字化无疑是具有极高战略价值的利器。

数字化应用对于蓝光文商旅而言,最大收益便是管理效率的提升和人力成本的节省,赋能轻资产管理并提出“360度+24小时全覆盖的管理与服务模型”,在此模型下,ACP数据化管理平台应运而生,这既是对运营管理的助力,也是服务消费者的新方式。



ACP,全称为“全周期资产管理信息化平台”,由蓝光文商旅自主研发,覆盖从商业地产投资、融资,到开发、管理,以及最后退出的全周期管控,为蓝光文商旅及其合作方提供商业地产全方位管理运营及信息共享服务。

张刚先生向我们解释道:“ACP系统为合作伙伴提供便捷高效的管理系统和工具,充分解决了合作双方信息不对等的问题,加强了双方的信任与合作”。

当谈到蓝光文商旅的自研系统与外联两种模式的关系时,张刚先生称:这两种模式并不冲突,因为大平台的底层逻辑符合公司自身业务类型,而蓝光文商旅和任何一家的业务模式都不同,ACP自研系统底层的技术和业务逻辑系自主研发,并不会影响与外界的合作。

跨越周期
吹响资产管理的进阶号角


为做好全产业链的协调发展,蓝光文商旅提出了“投、融、建、管、退”的纵向一体化全周期资产管理模式,并围绕三个“一体化”形成了从进入到退出的清晰路径:投资、融资、退出一体化,招商、运营、销售一体化,策划、规划、建设一体化,形成红海竞争中的差异化优势,分别实现商业地产资本运作、开发建设、物业增值,并且高效整合资源,确保各环节有机结合、实现价值最大化。




值得注意的是,2020年7月蓝光文商旅操盘的上海虹桥项目类REITs成功发行,也标志着蓝光文商旅的商业资产管理能力真正实现了闭环运营。张刚先生也表示,蓝光文商旅非常欢迎且期待能与业内更多主流企业合作,真正实现共赢发展。

在轻资产的赛道上,蓝光文商旅无疑走在了行业前列。在此,张刚先生分享了蓝光文商旅在购物中心提升资产价值方面的宝贵经验:

- 首先,购物中心要有专业的运营体系,通过精细化、计划型运营进一步发挥购物中心运营价值;其次,购物中心要导入强供应链、强资源,并建议其与专业轻资产管理公司合作,以便于导入相关优质内容与服务;

- 再次,科技的加持对于以重资产为主的开发商来说,借助专业化数字平台能够实现有序管理和效率提升;

- 最后,特别需要注意的是,企业需要形成投融管退一体化,完善其资产的退出途径与方法。

当谈到REITs在国内的发展时,张刚先生指出,持续稳定的现金流收益是发行REITs的保障。

从REITs的发展趋势来看,中国发行的脚步日渐临近,若国内围绕商业地产的REITs能够成功发行或出台相关政策,那么未来优质商业地产的价值将面临着重塑和回归,对于致力于精益化管理、长期价值管理的企业来说,无疑是一项重大利好。

拥抱变革
积极赋能行业创新

■“商业+”

蓝光文商旅管理团队作为最早布局“商业+”的先行者,早期就以商业为核心并发力跨界融合,如商业+文化、旅游、酒店、办公等多元运营模式。

随着新兴消费群体和消费特征的变化,蓝光文商旅从跨界融合发展到与生态有机结合,形成完整有机体,这便是“商业+”的横向有效管理。

此外,张刚先生透露,在纵向“商业+”运作中,蓝光文商旅同样发展迅速。例如,蓝光文商旅管理团队针对性地研究供应链赋能商业载体,提升载体的产值,这也是蓝光文商旅目前正在探索实践和应用的方向,在张刚先生看来,“商业+”趋势仍会持续地演变、创新。

■ TOD城市更新

在城市更新领域,运用轻资产模式开展城市更新颇为盛行。目前,在城市更新维度中,蓝光文商旅管理团队既有深度TOD项目积淀,也有和大型央企国企深入合作、打造地标级标杆项目的实操经验。




如蓝光文商旅与青岛智尚风和合作,打造青岛西海岸TOD项目,从开发到经营、从品牌到资源,全体系覆盖合作,树立青岛TOD商业新标杆,引领轨道交通商业新潮流。

张刚先生认为,由于每个城市的特点不一样,城市更新不仅需要叠加公司实际需求,还要更加熟知市场环境和需求及建设周期,为此要求每个企业都必须要形成自己独特的业务能力。

“现在看来,对于没有资管经验的企业来说,最好且有效的方法建议其寻找专业机构进行合作,当然,我们也非常乐于和志同道合的朋友一起发展”,张刚先生补充道。

弯道超车
不一样的“蓝光文商旅速度”

2020年,蓝光文商旅在黑天鹅的压力下逆势扩张,依靠轻资产模式输出“耍街”和“蓝光广场”两大商业IP,实现了在全国范围的进一步战略布局,在行业普遍“慢下来”的时候,蓝光文商旅弯道超车,为行业展现了不一样的“蓝光文商旅”速度。“对于轻资产来讲,做强做大IP,这是一件事半功倍的事情”,张刚先生表示。

蓝光文商旅主题商业街IP“耍街”是全国首个慢耍主题生活街,以“慢耍快活,自在巴适”为核心理念。目前,“耍街”已布局全国超70余个城市的近100条街区。




成都蓝光·耍都以“天下耍都,无耍不成都”为文化内涵,由1个文化广场(耍都啤酒文化广场)+3条主题街(美食文化街、主题酒吧街、文化旅游街)构成,已成为本地居民家喻户晓的风情美食街、外地游客到蓉的文化旅游目的地。

同样,针对购物中心和集中商业,蓝光文商旅也形成了“蓝光广场”标准产品,秉承文商旅复合理念,“蓝光广场”突破传统购物中心的格局,将主题文创、休憩空间、亲子互动与商业相融合,在满足居民消费需求的同时,关注休憩生活及精神需求。




如蓝光·玉林生活广场,项目以夜生活广场为主题定位,集餐饮、酒吧、娱乐、休闲业态于一体,演绎“成都夜巴黎”的都市繁华盛景,是成都中产小资的第一个成熟生活场。

截至目前,蓝光文商旅拥有8大资产类别管理经验,除核心业务“耍街”和“蓝光广场”外,蓝光文商旅还涉及办公、文旅、酒店、公寓、体育、教育等商业地产全业态,并根据持续的运营反馈和实操经验进行资源整合,实现“1+X”一体化发展,创造出极致的用户体验与场景。

“为城市美好生活赋能”,未来,蓝光文商旅还将继续坚持“产业为本、资本为助力、科技化赋能”发展战略,洞察商业发展趋势,将独有的商业模式输出到全国各地,在轻资产模式助力商业打造的同时,为城市商业和消费升级助力,创造不一样的“蓝光速度”。


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